Pokud zvažujete koupi nemovitosti ve Španělsku, doporučujeme Vám, abyste věnovali nějaký čas průzkumu a získání informací o celém procesu koupě a také čemu se vyhnout pro získání nemovitosti bez zbytečných problémů. Jelikož každý případ koupě je jiný, doporučujeme Vám, abyste se spojili s místními odborníky, kteří Vám pomůžou a postarají se o to, aby Vaše koupě zůstala zcela ochráněná a bez zbytečných vedlejších poplatků.

1.VÝBĚR NEMOVITOSTI

Naší radou  je, abyste se svěřili do rukou místních profesionálů (osobní „shopper“), osoba, která Vám pomůže vybrat správnou nemovitost dle Vaších představ s jejím vyhodnocením.

2. DUE DILIGENCE V OBLASTI NEMOVITOSTI NEBOLI PROVĚŘENÍ NEMOVITOSTI

Po výběru nemovitosti, co Vás zajimá, měli byste prověřit nemovitost z zlediska vhodnosti koupě, a to jak z právního, urbanistického i daňového hlediska. Běžně se jedná o poměrně komplikovanou záležitost, proto by to měl prověřit místní profesionál do detailu na příslušných úřadech .

 Je třeba prověřit následující:

  • rozlohu nemovitosti a skutečnou zastavěnost odpovídající stavu katastru nemovitosti
  • dle rejstříku nemovitosti, prodávající strana je skutečným vlastníkem a může disponovat majetkem bez omezení nebo v připadě zástupce prodávajícího, že má dostačující plnou moc k jeho zastupování
  • nemovitost disponuje stavebním povolením s účelem k výstavbě toho, co se skutečně postavilo a že dané povolení nikdy nebylo odebráno
  • nemovitost disponuje kolaudačním rozhodnutím, které nebylo nikdy odebráno
  • záruky poskytnuté prodávajícím na platby provedené v průběhu výstavby, jsou postačující a v souladu s odpovídajícími platnými právními normami
  • nemovitost nemá zahájeno žádné správní řízení u příslušného stavebního úřadu a byla postavena v souladu s relevantním územním plánem
  • nemovitost nemá dluhy, závazky ani omezení
  • uhrazení všech příslušných poplatků, faktur a daní k danému datu
  • jaké by byly daně a náklady na provoz spojené s vlastnictvím nemovitosti
  • vydání energetického štítku před uskutečněním prodeje
  • účetnictví společenství vlastníků je v pořádku a neexistují zásadní problémy

3. OTEVŘENÍ BANKOVNÍHO ÚČTU VE ŠPANĚLSKU

Budete potřebovat španělský bankovní účet pro uhrazení všech potřebných poplatků, jako jsou: daně, poplatky společenství vlastníků, služby bytu apod.  Vice o ročních daních a výdajích pro majitele nemovitosti ve Španělsku

Pro otevření bankovního účtu budete potřebovat:

  • cestovní pas nebo platný identifikační doklad v zemi původu, který obsahuje fotografii
  • doklad potvrzující přidělení cizího identifikačního čísla NIE – ekvivalent českého rodného čisla. NIE můžete získat na španělském konzulátu v zemi svého trvalého pobytu nebo na policejním komisariátu ve městě, kde se ve Španělsku nacházíte.
  • doklad o pobytu ve Španělsku.

Před tím něž se rozhodnete pro  tu či jinou banku, prověřte si poplatky za  běžné i zahraniční transakce, vklad a výběr peněz apod.

4. NABÍDKA PRO KOUPI A ZAPLACENÍ ZÁLOHY

V případě, že prověření nemovitosti proběhlo v pořádku a budete mít zájem o koupi. Je to chvíle, kdy je třeba  vyjednat co nejvýhodnění podmínky a udělat nabídku prodavajícímu (nabídku v prodejní ceně nebo se slevou podle vyhodnocení due diligence), se zálohou přibližně 2000 EUR. Záloha zaručuje prodávajícímu, že nabídka je vážná. V připadě, že kupující odstoupí, příjde o tuto částku. Naopak, když prodavající strana zamítne nabídku,  výše zálohy bude navrácena kupujícímu v celé její hodnotě. Nabídka obvykle se přijme nebo zamítne do 10-15 kalendářních dnů.

5. PODPIS REZERVAČNÍ SMLOUVY

V případě příjetí nabídky, přejdeme k bodu přípravy a podpisu rezervační smlouvy (Contrato de Arras).  Je to soukromá smlouva, která slouží k provedení rezervace nemovitosti a dohodou o podmínkach mezi oběma stranami se záruční zálohou 5-15%.

V této smlouvě se určí datum podpisu kupní smlouvy u notáře. Normalně se stanoví 60 – 90 dní, abyste měli čas na vyřízení hypotéky či jiného financování s bankami.

Je moc důležité disponovat  kompletní a dobře zformulovanou smlouvou, která pokryje veškeré možné eventuality a neobsahuje podmínky či  přimo klausuly znevýhodňujicí kupující stranu.  Pamatujte, že smlouva je soukromá, proto byste nikdy neměli podepsat smlouvu, která penalizuje jenom kupující stranu, tato smlouva by měla být bezpečná pro obě strany.

Například je moc důležíté uvést ve smlouvě ustanovení o financování, ve kterém se ujistíte, že nepříjdete o vaše peníze, které jste vynaložili jako zálohu, v případě, že Vám banka neposkytne hypotéku k určitému datu.

Před podpisem smlouvy byste měli obdržet kompletní zprávu s detaily o vhodnosti transakce, sjednanými podmínkami, rozpočet na výdaje spojené s koupí nemovitosti i následným vlastnictvím, stejně jako detaily návrhu smlouvy.

Všechny smlouvy se vyhotovují ve španělštině, ale veškeré podmínky a důležíté informace překládáme do češtiny tak, aby byl klient náležitě informován o tom, co podepisuje.

6. PODPIS KUPNÍ SMLOUVY U NOTÁŘE A PŘEVZETÍ NEMOVITOSTI

Proces koupě nemovitosti se ukončí podpisem kupní smlouvy (Escritura de Compraventa) mezi kupujícím a prodávajícím u notáře. Je to chvíle, kde dojde k předání vlastníctví nemovitosti kupujícímu, který  musí doplatít zbytek dohodnuté ceny.

Notář je nezávislým úředníkem, který stvrzuje, že transakce proběhla v souladu s platnými právními předpisy.

Po podepsání kupní smlouvy je třeba zaplatit daň a veškeré poplatky spojené s koupí nemovitosti. Více o daních a výdajích spojených s koupí nemovitosti.

7. ZÁPIS DO REJSTŘÍKU NEMOVITOSTÍ.

Ihned po podpisu kupní smlouvy (Escritury de Compraventa), notář nebo Váš zástupce požádá o registraci nového majitele nemovitosti do španělského rejstříku nemovitostí (Registro de la Propiedad) obdoba českého katastru nemovitostí a také na finančním úřádu Španělska. Změna majitele nemovitosti v rejstříku nemovitostí je zapsána ve lhůtě 1-2 měsíců. Zápis do rejstříku není povinný, ale doporučený, protože jde o rejstřík práv. Práva zanesená do rejstříku používají soudní ochrany, což znamená, že nikdo nemůže být těchto práv zbaven, nerozhodne-li o tom soud.

Dokladem o vlastníctví je však Kupní smlouva (Escritura de Compraventa), při jejim podpisu u notáře se stávate majitelem nemovitosti, nikoliv zápisem do katastru jak je tomu v ČR.

Bybo Service je vždy k dispozici pro Vás, neváhejte kontaktovat nás.

Abrir chat
1
¿Necesitas ayuda?
ByBo Service Admin
Hola,
Qué tal?
En qué podemos ayudarle?
Si necesitas ayuda urgente, escríbenos por WhatsApp, le contestaremos rápidamente!!
3 Shares
Tweet
Share1
Share
Pin2