Comprar una casa en España – Guía definitiva de los trámites, gastos y consejos.

Cuando queremos comprar una casa en España, ya sea un la compra de un apartamento, una villa, piso o una casa adosada, o cualquier tipo de inmueble, debemos realizar diferentes trámites específicos para llevar a cabo la compraventa. Estos trámites, gastos y consejos para comprar una casa en España son el objeto de este Articulo. Para ello vamos a hacer uso de clasificación de los trámites, consejos recursos y gastos, dividiendo en aspectos relacionados con trámites no tributarios (sin efectos fiscales) y tributarios (con efectos fiscales).

TRÁMITES NO TRIBUTARIOS

En cuanto a los tramites no tributarios, esto quiere decir aquellos trámites necesarios para realizar en la compraventa, por lo que tienen que ver con el proceso, pero no con la administración tributaria. Conceptos como saber qué normativa municipal existe en la zona del inmueble, y/o las condiciones de la vivienda a adquirir se hacen muy importantes. En este caso como Trámites no tributarios para la compra de una vivienda podemos destacar los siguientes:

Qué es el Registro de la Propiedad

El Registro de la propiedad sirve para inscribir y dar publicidad cuando adquirimos la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos. Es por ello que primero tenemos que comprobar la situación de la vivienda en el Registro de la Propiedad que nos corresponda. Con ello podremos comprobar si la persona vendedora es la actual propietaria del inmueble, así como poder encontrar toda la información relevante de aspectos jurídicos sobre la vivienda, como las cargas existentes (embargos, hipotecas..), la superficie que consta en registro, así como diversos regímenes administrativos que pudieran afectarle entre otros aspectos. Estaremos encantados en ayudarle a comprobar toda esta información.

Catastro Inmobiliario

En segundo lugar, encontramos la necesidad de obtener la información sobre los datos catastrales, y podemos encontrarlos en el catastro inmobiliario. En este caso acudiendo al Catastro Inmobiliario en cuestión, podremos consultar todo respecto a los datos catastrales como la cartografía catastral a través de la cual se nos indica la forma y las lindes de la vivienda o de la finca de la compraventa y el número de metros cuadrados según el Catastro entre otros. Cabe decir que los metros cuadrados y la superficie a efectos validos son los que consten en el Registro de la Propiedad. Puede existir la situación en la que los datos del Registro y del Catastro de la propiedad no coinciden, es por ello que aconsejamos comprobar todos y cada uno de ellos antes del proceso de compraventa.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

En tercer lugar, si queremos comprar una vivienda de protección oficial debemos cumplir unos requisitos específicos. Estos diversos requisitos que han de cumplirse para poder comprar una vivienda de protección oficial, pueden cambiar dependiendo de cada comunidad autónoma la cual podrá especificar los suyos propios. En concreto para Andalucía, dentro del Régimen legal que rige nos encontramos, entre los requisitos más destacados:

– Las viviendas deben ser la residencia habitual y permanente de los titulares.

– Comprador debe ir a vivir en ella en un plazo máximo de 6 meses a partir de la entrega de llaves en viviendas de venta y tres meses en caso de alquiler.

– El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de Andalucía cómo Viviendas de Protección -Oficial es de 30 años.

– Cualquier transmisión durante el periodo legal de protección estará sujeta a precio máximo.

– Las viviendas de protección oficial no podrán transmitirse inter vivos ni ceder su uso durante 10 años salvo autorización, durante el periodo legal de protección estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legales y todas las limitaciones deberán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva.

Información Legal de la Vivienda

Debemos obtener la información de la legalidad de la vivienda que vamos a adquirir. Para ello en el sistema jurídico existe una serie de documentos con el objetivo de certificar la legalidad de la vivienda, y que recomendamos al comprador que los posea en el momento de la adquisición para evitar sorpresas desagradables. Entre la información más destacable que no nos puede faltar comprobar está:

– Licencia de obras y certificación del técnico competente sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto que se aprobó por el ayuntamiento.

– Licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad.

– Boletines suscritos con las empresas de suministros.

– Inscripción y certificado del registro de la propiedad y estatutos de la comunidad.

Información del Ayuntamiento

Recogida en el Ayuntamiento del municipio de la vivienda, de información específica para comprar nuestra casa en España. Debemos acudir al Ayuntamiento del municipio en cuestión para consultar la normativa municipal vigente, especialmente en aspectos tributarios y urbanísticos (Plan General de Ordenación Urbanística vigente) y la calificación urbanística del suelo donde se encuentra la edificación, formas de edificación permitidas y existentes, zonas especiales, o zonas arqueológicas. Es muy importante en el aspecto de las compras de inmuebles en España comprobar esta información para evitar sorpresas inesperadas, hay casos de compras de viviendas en las que los compradores se han visto sorprendidos una vez realizados todos los trámites, con que el inmueble tenía orden de demolición por estar fuera del plan urbanístico y no tener licencia especifica legal. A pesar de que en la ley existen recursos para estos casos, comprobando la información desde primera hora encontramos mayor tranquilidad y conseguimos que todo se realice por el camino correcto.

Certificación Eficiencia Energética e Inspección Técnica del Edificio

En este apartado nos centramos en la Certificación de Eficiencia energética y la ITE (Inspección Técnica del Edificio). Debemos comprobar el certificado de eficiencia energética que nos ayudará para informarnos de la calificación del inmueble en materia de Eficiencia energética. Aconsejamos que para la venta y la compra de la vivienda en España se exija la obtención del certificado, ya que debe mostrarse por parte del vendedor. En cuanto a la Inspección Técnica del Edificio, siempre será necesaria la solicitud cuando compremos un inmueble con más de 50 años. Se necesitará la acreditación a través de este informe de la inspección pasada, para evitar sanciones por parte de la Administración. 

Compra de Viviendas Hipotecadas y Constitución de Hipotecas

En cuanto a la constitución de préstamos Hipotecarios y la compra de viviendas hipotecadas, cabe destacar que el banco es desde 2018 el responsable de realizar el pago del impuesto IAJD causados por el otorgamiento de los préstamos. Por ello no podemos dejar que ningún banco nos solicite el pago de dicho impuesto cuando constituimos el préstamo hipotecario. Cuando compramos una vivienda hipotecada, (siempre aconsejamos comprobar la vivienda en el Registro de la Propiedad para evitar sorpresas y desilusiones en el último momento) también debemos solicitar al vendedor un certificado del banco a través del cual se dé por extinguida la hipoteca o que nos especifique la cantidad pendiente a amortizar de dicho préstamo.

Seguridad Cantidades entregadas y Notaría

Referente a la seguridad de las cantidades entregadas a cuenta y escritura de compraventa ante Notario, cabe señalar que cuando compramos viviendas de nueva construcción, y siempre que se dé el caso, el promotor debe darnos las garantías de un seguro o aval bancario que aseguren la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales y adelantadas durante el periodo de construcción. Hasta que no se haya firmado la escritura de compraventa ante Notario, a pesar de haber firmado las partes un documento privado, no se tendrá todas las garantía legales si no se eleva a escritura pública ante el Notario. Esta escritura es imprescindible para realizar la inscripción de la compraventa realizada en el Registro de la Propiedad y poder beneficiarse de la seguridad jurídica que solamente conseguiremos a través del mismo. Es por ello que aconsejamos que una vez liquidados todos los impuestos correspondientes Inscribamos la Escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente, los cuales enviarán la escritura al catastro (recomendamos comprobar este último paso para evitar sorpresas).

Ayudas para Reformar y Defectos Ocultos

Cabe destacar la existencia de ayudas para la reforma y la importancia de la protección de la adquisición de las viviendas y defectos ocultos en las compraventas. A día de hoy existen diversas ayudas del estado que se destinan a la adquisición de viviendas especialmente colectivos concretos. Si compramos una vivienda y cuando una vez en la misma nos encontramos con vicios ocultos, tranquilos que la ley nos reserva un apartado para ello podemos consultarlos en el Código Civil y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Otros Trámites

Los anteriores trámites para comprar una casa en España, son muy importantes pero no los únicos. Si queremos tener un analisis completo también debemos asegurarnos de otros trámites a tener en cuenta. Es por ello que antes de comprar la vivienda debemos comprobar y tener en cuenta otros aspectos de carácter no administrativo, pero si muy importantes. Aconsejamos concretamente, la comprobación de las cuotas de comunidad de vecinos y del pago de las mismas por parte del propietario, el estar al corriente del pago del IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles que veremos a lo largo del artículo), así como la comprobación de posibles deudas con suministradores específicos, agua, electricidad, etc…

Trámites Tributarios

Dentro de los aspectos más importantes a la hora de comprar una casa en España, encontramos los aspectos tributarios. En concreto los que hacen referencia a los trámites de la valoración de la vivienda a efectos fiscales y los impuestos que nos afectan en el ámbito de comprar una casa en España, que son los gastos asociados a esta operación más importantes y que debemos tener muy claros para no cometer errores que puedan salir muy caros.

En cuanto a la valoración del inmueble, este será valorado por el valor real que nos indicará como la base imponible en los consiguientes impuestos. Le comunicamos que el ciudadano podrá solicitar a la Agencia Tributaria que emita un informe previo de Valoración sobre el inmueble que esté ubicado dentro de la comunidad autónoma que cumpla esta acción, por ejemplo, la Comunidad Andaluza permite este proceso.

TPO (Impuesto Transmisiones Patrimoniales Onerosas)

Cuando la compra de la vivienda se produce y las dos partes tanto comprador como vendedor son particulares, el impuesto a pagar será el TPO. Es así porque este impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas, hace referencia a aquellas transmisiones onerosas por actos <<Inter vivos>> de toda clase de bienes, entre ellos los inmuebles, asi como derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

Este impuesto se trata de un tributo cedido, es decir la Comunidad Autónoma en la que se localice el inmueble o derecho, tendrá la competencia para regular los aspectos de su configuración a pesar de ser nacional.

La base imponible de este impuesto será el valor real del bien transmitido o del derecho constituido o cedido, que tenga la determinación dependiendo de la operación que se vaya a realizar.

El tipo de gravamen de este impuesto se determina “por tramos” es decir, será de aplicación el gravamen según la base liquidable de la operación, se tendrá que tener en cuenta el valor a liquidar de cada operación.

Hay que señalar que este impuesto al depender de la comunidad autónoma, cada una tiene sus concreciones. En la comunidad autónoma de Andalucía, cuando se produce la liquidación del impuesto de una vivienda por ITP se aplicarán los siguientes tramos según su valor de base liquidable:

Como breve explicación del cuadro apuntamos que, si compramos una casa y cumple con los requisitos de tributar por ITP, si el valor es menor o igual a 400.000.-€ debemos liquidar el 8% de dicha cantidad por el impuesto, es decir 32.000.-€. Si el valor es superior a 400.000.-€, por ejemplo 500.000.-€, deberemos tributar los 400.00.-€ al 8%, y el resto al 9% es decir, 100.000.-€ al 9%. Por ello pagaríamos por el impuesto 32.000.-€+9.000.-€=41.000.-€.

Cuando se realiza una operación con inmuebles que son clasificados con una calificación urbanística como plaza de garaje tendrán tramos diferentes. Este aspecto tiene una salvedad que es cuando se produce el caso de que los garajes son anejos a la vivienda con un máximo de dos.

Existen diversas reducciones a la hora de comprar una casa en España. Cada comunidad autónoma proporciona al ciudadano medidas para la promoción de política social de la vivienda. En la compra de vivienda de la comunidad autónoma de Andalucía, encontramos algunas como:

– Adquiriente de la vivienda menor de 35 años, vivienda habitual y valor de la vivienda no sea mayor que 130.000.-€ (ITP 3,5%).

– Cuando el comprador sea discapacitado, sea vivienda habitual, valor real no se mayor de 180.00.-€ (ITP 3,5%).

– Familia numerosa, sea destinado el inmueble a vivienda habitual, valor real de la misma no supere 180.000.-€ (ITP 3,5.-%).

También advertimos de otras situaciones como es el caso de la adquisición de un inmueble por varias personas, en este caso se aplicará a la parte proporcional de la base liquidable que le corresponda a quien cumpla dichos requisitos. En caso de pareja de hecho, edad inferior a 35 años, discapacidad o matrimonio, al menos uno de los cónyuges o miembro de la pareja de hecho deberá cumplir con los requisitos y estar inscritas en el registro correspondiente.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Los gastos como los impuestos que debemos pagar en la compra de una casa en España son complejos si no sabemos cómo proceder a liquidarlos. También encontramos la dificultad de pagar más de la cuenta si no sabemos acogernos a la ayudas disponibles por la administración. En el caso de que la compra se realiza por la adquisición de una vivienda de nueva construcción a un empresario o profesional, en lugar de pagar el ITP, el adquiriente tributara como norma general sobre el Impuesto de Valor Añadido (IVA). También, tributará por la primera copia de escrituras al ser una vivienda nueva donde se documenta la transmisión primera del inmueble. De este último paso se encarga de liquidar el Impuesto Actos Jurídicos Documentados (IAJD), el cual se trata de un impuesto estatal pero compete a la Comunidad Autónoma en al que se encuentre el inmueble. Este impuesto grava la “formalización” de la operación, y son sometidos a tributación los documentos notariales, los mercantiles y los administrativos, y las hipotecas.

Desde la entrada de la nueva ley hipotecaria, en caso de formalización del préstamo hipotecario es el banco el que se encarga del pago del IAJD.

La base Imponible de este impuesto será el valor incluido en las primeras copias de escrituras del bien. Se pagará una cuota fija  en los documentos notariales (0,30.-€ por pliego y 0,15.-€ por folio) y una cuota variable cuando el objeto de las escrituras es inscribirse en los registros de la Propiedad, Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles, en el caso de la compra de vivienda en España será de aplicación.

Como en muchos tributos cada comunidad tiene diferentes reducciones por las que difieren el tipo de gravamen. Como norma general el gravamen del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados va desde 0,5% al 1,5% de la base imponible. Pero existen reducciones específicas, en concreto en Andalucía:

– Si el adquiriente es menor de 35 años, el inmueble se destinará a vivienda habitual y su valor es inferior a 130.000.-€ (0,3% AJD).

– El Adquiriente es Discapacitado, y la vivienda se destina a vivienda habitual, cuando su valor real no supera 180.000.-€ (0,1% AJD).

– Si el adquiriente del inmueble es familia numerosa, y el inmueble se destine a vivienda habitual, cuando el valor real no sea superior a 180.000.-€ (0,1% AJD).

Impuesto sobre Bienes Muebles (IBI)

En este caso el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto Local, es decir dependerá de la ubicación del inmueble. Este impuesto es el que se encarga de gravar la titularidad de los derechos reales sobre dicho bien, en este caso la casa que compramos en España. En igual circunstancia, se pagará IBI si adquirimos un local comercial, un garaje o un piso indiferentemente. Es un impuesto que se liquida de forma anual y con devengo 1 de enero de cada año. Quedarían exentos de este impuesto los inmuebles que sean propiedad del estado, de las comunidades autónomas o entidades locales, edificios diplomáticos y organismos oficiales, terrenos ocupados por líneas de ferrocarril entre otros.

La base imponible de este tributo, será determinada partiendo del valor catastral del mismo, determinado por el valor catastral de la construcción y del suelo en el que se ubique. Cabe destacar que el valor catastral del inmueble depende de diversos factores como son la localización del inmueble, las características urbanísticas del suelo, el coste material de la construcción, la antigüedad del edificio y el valor del suelo o del inmueble en el mercado actual.

El Ayuntamiento establece un coeficiente a aplicar a cada inmueble, que se aplicará al valor catastral y que es realizado a través de los coeficientes del ministerio de hacienda. Como norma general el IBI en España oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre valor catastral.

Como en otros impuestos también existen bonificaciones para el pago del IBI en España. Podemos encontrar algunos ejemplos como en el caso de las viviendas de protección oficial, con bonificaciones del 50% los 3 primeros años, y en el caso de inmuebles rústicos de cooperativas agrarias con bonificaciones hasta el 95%. Al depender en ultima estancia de los ayuntamientos locales, existen diferentes medidas que se toman al respecto del importe del IBI, por ejemplo, algunos ayuntamientos toman la decisión de asumir el pago de algunas tasas como la de basura, y elevar el pago de IBI a sus vecinos, también aplican otros diferentes descuentos para el pago del IBI como reducciones a familias numerosas. También pueden aplicarse bonificaciones y penalizaciones según el plazo de liquidación realizado por el ciudadano. Aconsejamos a los compradores de determinar el pago de este impuesto con el vendedor, ya que, en el caso de la compra de una casa en España, el pago de este impuesto por parte del comprador debe ser la parte proporcional al momento de la compraventa.

Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA)

En el proceso de compra de una casa en España, cuando esta casa es nueva o de primera entrega, siempre y cuando la venta tenga lugar por un empresario o profesional, dicha operación tributará por IVA. Es por ello que el empresario quedará obligado a liquidar a través del modelo correspondiente 303 en la hacienda tributaria, siendo el comprador mera parte que soporta el impuesto repercutido.

A pesar de ello hay que tener claros muchos aspectos en este tipo de escenarios, ya que existen excepciones y opciones a la hora de realizar el proceso de liquidación de este impuesto. En primer lugar, hay que tener claro el concepto de primera entrega de viviendas según la agencia tributaria que serán, “aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo aquellas que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas a los adquirientes”. 

Para saber si la compra de nuestra vivienda es de primera o segunda entrega, aconsejamos que leas nuestro articulo en el que aclaramos el concepto tributario que se tiene en cuenta para la tributación de la compra de tu vivienda si debe tributar por primera o por segunda entrega.

La tributación de IVA en la compra de vivienda en España es con carácter general al tipo aplicable del 10%, existiendo salvedades como en las aplicadas a la vivienda de protección oficial a la que se le aplica el 4%.

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. (IRPF)

Cuando compramos una casa en España, debemos incluir esta información en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Concretamente tenemos que tener a la Agencia Tributaria informada de cuál es nuestra vivienda habitual en los datos personales, no tributaremos por ello, pero si es de con carácter informativo. En el caso de que no estemos hablando de una compra para vivienda habitual, y la tenemos por ejemplo con un alquiler, si deberemos tributar por dichos rendimientos como capital inmobiliario y en imputación de renta inmobiliaria en caso de no tenerla alquilada. Y siempre por la parte proporcional de los días en los que seamos propietarios de la vivienda dentro del año de la declaración.

Impuesto sobre el Patrimonio

En el caso de que seamos declarantes en el Impuesto Sobre el Patrimonio (sujetos pasivos con cuotas tributarias deducciones y bonificaciones, <2.000.000.-€) como compradores de dicha casa, en España debemos de incluirla en la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio. Eso sí, cuando dicha vivienda no sea nuestra vivienda habitual. La vivienda habitual del contribuyente por dicho tributo, quedará exenta hasta un importe máximo de 300.000.-€.

En este enlace podrás encontrar todo lo referente a dicho impuesto de patrimonio.

En resumen podemos destacar que:

Cuando se compra una vivienda nueva en España, se liquidará el IVA y el IAJD (ambas cuotas fija y variable), y respecto a la hipoteca en su caso IAJD (Cuota fija y variable).

Cuando se trata de Vivienda de segunda mano como norma general se liquidará en la compra de vivienda ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y IAJD (solamente la cuota fija) y si existe hipoteca IAJD (ambas cuotas fija y variable).