Concepto de primera y segunda transmisión (Segunda mano), cuando compramos una casa en España

¿Qué significa la primera entrega de viviendas? ¿Qué supone la diferencia entre primera y segunda entrega cuando compramos una casa en España? Vamos a analizar el concepto de primera entrega de viviendas (viviendas nuevas) Generalmente.

Cuando compramos una casa en España, (nosotros podemos ayudarte desde nuestro departamento inmobiliario a realizar todos los trámites) debemos diferenciar entre comprar una casa nueva o una de segunda mano. Es debido a que dependiendo de esta clasificación tendremos un camino de tributación y un pago de impuestos diferente. Concretamente, las primeras entregas de viviendas, las viviendas nuevas tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En cambio, cuando compramos viviendas ya usadas de «segunda mano», es decir, las segundas o ulteriores entregas de viviendas, tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Así que, qué entendemos por (primera entrega) de una vivienda, son aquellas que adquirimos al promotor cuando la construcción o rehabilitación está finalizada completamente. Existe una excepción, que nos indica que será así salvo las viviendas que se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a 2 años siempre que estos inquilinos sean personas distintas de los compradores.

Entonces cuando el promotor de la edificación finaliza las obras, y se produce el alquiler de las mismas, una vez transcurridos 2 años estas viviendas se ponen a la venta, tenemos dos caminos, cuando estas viviendas se compran por los arrendatarios mismos estaremos en el concepto de (primera entrega). En caso contrario, si estas viviendas las compran personas diferentes a los inquilinos, estaremos en el concepto de (segunda entrega).

¿Cuándo se dan las construcciones de la vivienda como terminadas?

Se entiende la vivienda por terminada en el momento en que se produce la expedición del certificado fin de obra por el arquitecto y el aparejador que han dirigido dicha construcción.

Qué nos dice la agencia tributaria literalmente al respecto:

«La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA. Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como «edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica».

Se entiende por “primera entrega” de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, nos encontramos ante una “primera entrega”, no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

Impuesto aplicable a la venta de viviendas y al arrendamiento con opción de compra

• La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

• La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

• La venta de viviendas por particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP)

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidas hasta dos garajes por vivienda y anexo situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son:

• 10% con carácter general,

• 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

En los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, el arrendamiento (prestación de servicios) tributará por IVA, aplicándose los tipos impositivos del 10%, y del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.»

Para más información sobre la compra de viviendas o ayudas con los trámites no dude en solicitar nuestros servicios, para compraventas en España, sea usted residente en nuestro país o extranjero, también le aconsejamos que lea nuestra guía de compra de vivienda en España donde analizamos todo detenidamente, impuestos, gastos, consejos e información que debes saber al comprar una casa en España.

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Diferencias fiscales entre comprar vivienda nueva y vivienda usada en Andalucía (2026)

Al comprar una vivienda en Andalucía, la tributación varía de forma significativa según se trate de obra nueva (primera transmisión) o vivienda usada (segunda transmisión). A continuación, se resumen los principales impuestos aplicables en cada caso.

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1. Vivienda nueva en Andalucía

Se considera vivienda nueva cuando se adquiere directamente al promotor y es la primera transmisión del inmueble.

Impuestos aplicables

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Tipo general: 10% sobre el precio de compra.

• Vivienda de Protección Oficial (VPO) de régimen especial: 4%.

2. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

• Tipo general en Andalucía: 1,2% sobre el valor declarado en escritura.

En la compra de vivienda nueva no se paga ITP.

Coste fiscal aproximado

La carga fiscal total suele situarse entre 11% y 12% del precio de compra (10% de IVA + 1,2% de AJD).

Ejemplo:
Para una vivienda nueva de 200.000 €:

• IVA (10%): 20.000 €

• AJD (1,2%): 2.400 €

• Total impuestos: 22.400 €

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2. Vivienda usada en Andalucía

Se considera vivienda usada cuando no es primera transmisión y se compra a un particular.

Impuestos aplicables

1. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

• Tipo general en Andalucía: 7% sobre el precio o valor de referencia.

En la compraventa de segunda mano:

• No se paga IVA.

• No se paga AJD por la compraventa (sí puede existir AJD en determinados supuestos específicos, como documentos notariales adicionales).

Tipos reducidos del ITP en Andalucía

Existen reducciones si se cumplen determinados requisitos:

• 3,5%: menores de 35 años que adquieran vivienda habitual por importe inferior a 150.000 €.

• 6%: adquisición de vivienda habitual por importe inferior a 150.000 € en determinados supuestos.

Es fundamental revisar los requisitos concretos antes de aplicar cualquier tipo reducido.

Coste fiscal aproximado

La carga fiscal total suele situarse entre 7% y 8% del precio de compra, salvo aplicación de tipos reducidos.

Ejemplo:
Para una vivienda usada de 200.000 €:

• ITP (7%): 14.000 €

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3. ¿Qué ocurre si hay hipoteca?

Desde 2019, el AJD correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario lo abona la entidad bancaria, no el comprador.

El comprador únicamente asume:

• Tasación.

• Notaría y registro de la compraventa.

• Gestoría (si procede).

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4. Comparativa fiscal rápida en Andalucía

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Conclusión

En Andalucía, la compra de vivienda usada suele implicar una menor carga fiscal que la obra nueva, debido a que en esta última se deben abonar conjuntamente IVA y AJD.

No obstante, la decisión entre vivienda nueva o usada no debe basarse únicamente en los impuestos, sino también en factores como ubicación, eficiencia energética, estado del inmueble, gastos de comunidad y posibles reformas.

Para un cálculo exacto, es recomendable analizar cada operación concreta, ya que pueden existir bonificaciones o particularidades aplicables según el perfil del comprador. Contacte con nosotros y le ayudamos en todo el proceso, ya sea de nueva o segunda entrega. LE asesoramos y también le acompañamos en el proceso hasta el final si desea hacer decoración y/o diseño de interiores, o si su propiedad necesita alguna reforma, o informe. Siempre estamos disponibles para atenderle.