Cuando vemos el precio de un piso o apartamento en venta, una casa, un local, un garaje o terreno, muchas veces nos quedamos impactados de los precios que tienen. En las crisis inmobiliarias, como la que hubo en 2008, vimos unas bajadas de precios muy drásticas, y lo mismo ocurre con la crisis de 2020 con el Covid-19, se están viendo bajadas de precios muy determinantes, pero, ¿quién determina el valor de las viviendas?.

Cuando queremos una hipoteca para comprar la casa de nuestros sueños o para una oportunidad de inversión que detectamos y queremos que el banco nos dé financiación a través de un préstamo hipotecario, ¿por qué las valoraciones que recibimos no son coincidentes con los precios de los inmuebles?, y vemos que como en concreto son menores.

 ¿Es lo mismo la tasación que la valoración inmobiliaria?

Valoración y tasación son términos que se asemejan casi completamente, ya que su significado es definido como determinación. A través de una valoración inmobiliaria establecemos el precio/valor de un inmueble en un determinado momento, a través de la aplicación de criterios de actuación, análisis de características y medios operativos para obtener dicho valor. En el momento en que dicha valoración la realizamos según la normativa específica, esta valoración pasará a llamarse Tasación, la cual según la Real Academia Española es fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía en concreto (en este caso el inmueble).

 

 

Bien, los cambios en los precios son diversos, y todo ello es debido a las valoraciones que se realizan, pero ¿sabemos quién las realiza? o ¿quién puede realizarlas legalmente para que nos sirvan para nuestra hipoteca?. Efectivamente, todo el mundo no puede realizarlas legalmente y solamente el precio del mercado no es lo que determina los precios del inmueble. ¿Sabemos qué tipos de valoraciones inmobiliarias hay y para qué sirve cada uno?

En cuanto a los tipos de valoraciones existentes encontramos dos principalmente la Valoración administrativa y Valoración discrecional.

Valoración Administrativa

La valoración administrativa de un inmueble, es aquella que se corresponde a la valoración reglada, la cual es realizada acogiéndose siempre a las reglas y normas que la Administración determina y que se aplican para conseguir una valoración especifica por parte del valorador.

Las valoraciones administrativas son: la valoración catastral, la valoración hipotecaria, y la valoración urbanística.
  • La valoración catastral es usada para el cálculo de los impuestos tanto en inmuebles urbanos como en el caso de los rústicos (Impuesto Bienes Inmuebles). Se trata de un procedimiento de valoración de carácter colectivo a través del cual se actualizan los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o municipio en concreto. El objetivo específico de dicha valoración es el que integra los valores de construcción y del suelo de dichos objetos de estudio.
  • La valoración urbanística es aquella a través de la cual se establece un justiprecio (Indemnización por la pérdida de los bienes y derechos expropiados), y es usada fundamentalmente por la Administración Pública. En este caso la ley que utiliza generalmente esta valoración es aquella referida a la Ley de Expropiación Forzosa que establece el justiprecio siendo este definido como «…Lo que debe darse al expropiado para indemnizarle por el bien que se le quita, y con lo que pueda sustituirlo por otro equivalente».
  • La valoración hipotecaria es exigida para realizar las tasaciones cuando se realiza la constitución de un préstamo hipotecario, por ejemplo, ya que esta tasación tendrá la finalidad de servir como garantía en el préstamo hipotecario. Esta tasación deberá ser realizada por un profesional independiente, Arquitecto o Arquitecto técnico como norma general y debe pertenecer a una de las sociedades de tasación reguladas e inscritas en el Ministerio de vivienda. A continuación, ponemos el listado de sociedades de tasación actualizadas a Marzo de 2020, según el registro de entidades del Banco de España.

 

Valoración Discrecional o no reglada

Esta Valoración es la que identifica el valor del bien a través de criterios propio del profesional en cuestión, siempre sin aplicar aleatoriedad en el desarrollo y siguiendo normas lógicas.

 

Métodos de Valoración inmobiliaria

Una vez que sabemos los tipos de valoraciones básicas y globales que existen, vamos a ver a través de qué métodos existentes pueden realizar los profesionales la valoración de nuestros inmuebles.  

En primer lugar, tenemos que analizar qué método es el más adecuado para la valoración inmobiliaria, para el caso de la valoración inmobiliaria de mercado el método es el de comparación. Este método consiste en identificar inmuebles similares que estén en venta y que su precio haya sido declarado públicamente y en condiciones normales de mercado, siempre que no haya crisis económicas o burbujas inmobiliarias las cuales pueden alterar el mercado. 

Pero qué ocurre cuando no existen inmuebles similares para realizar la comparación. En este caso se realizan, si el inmueble es susceptible de producir algún rendimiento económico se podrá usar el método de actualización de rentas esperadas. De la misma manera y en condiciones similares, encontramos el método del coste de reposición, a través del cual se valora identificando el coste de fabricación, siempre reducido hasta la igualdad con las condiciones actuales en las que se encuentra (Antigüedad y conservación).

Cuando estamos en el proceso de valoración de terreno edificable, dentro de las condiciones del mercado en las que no tenemos ninguna referencia clara para comparar, existe la valoración a través del método residual Este método puede ser dinámico y estático. El método dinámico de valoración es el que en el periodo de ejecución es superior a un año entre el inicio y la finalización de la promoción, y en el estático es cuando no transcurre más de un año. En este método se deducirán los costes de su producción el beneficio del promotor.

En definitiva los métodos de valoración que vienen definidos en la Normativa del Ministerio de Economía a efectos Hipotecarios (ECO /805/2003), son los de método de comparación, método de actualización de rentas, método del coste, método residual estático y método residual dinámico.

Si necesita de algún profesional regulado independiente para realizar la valoración y/o tasación de su propiedad, no dude en contactarnos, estaremos encantados de ayudarle. 

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