Cuántas veces escuchamos, esta casa es ilegal, aquí no se pude construir por que es terreno rústico, en esta zona no dan licencia para edificar, pero ¿sabemos realmente el motivo de por qué no se puede construir?. Bien, el motivo fundamental es por que el tipo de suelo clasificado según la ordenación urbanística que rige en ese lugar, no permite realizar o no permitió realizar el tipo de edificación que se construyó o se va construir. Es por ello que debemos saber qué tipos de suelo existen, y qué podemos construir y que no en cada uno de los mismos.
Comenzamos con la clasificación existente en todos los planes generales de ordenación urbanística que se dan en cada comunidad autónoma y término municipal. En primer lugar debemos saber y hacernos la siguiente pregunta ¿Qué es un Plan General de Ordenación Urbanística?. Bien, es el encargado de establecer la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal y también se encarga de organizar la gestión de su ejecución siempre de acuerdo con las características del municipio y los procesos de ocupación y utilización del suelo actuales y previsibles a medio plazo. Siempre con contenido adecuado a la máxima simplificación y proporcionalidad según la caracterización del municipio. Es por ello que las condiciones que existen en cada zona o terreno son clasificadas para formar parte de uno de los diferentes tipos de suelo. ¿Pero sabemos qué condiciones son y qué características deben cumplir? En definitiva, ¿Qué tipos de suelo hay? Concretamente los tipos de suelo existentes se clasifican como norma general en: Suelo Urbano, Suelo no Urbanizable y Suelo Urbanizable.
¿Qué es el Suelo Urbano?
En primer lugar, el suelo urbano es aquel terreno que, dentro del Plan General De Ordenación Urbanística, y en su caso dentro del Plan de Ordenación Intermunicipal, cumpla con unas circunstancias específicas. Estas circunstancias son las de formar parte de un núcleo de población ya existente o que se pueda incorporar en un futuro, y debe estar dotado con un mínimo de servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, así como abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica y saneamiento. También el suelo urbano debe estar consolidado al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación propuesta por el planeamiento general y estar integrados en la malla urbana con condiciones de conexión a los diferentes servicios urbanísticos básicos. En tercer lugar, estos tipos de suelo deben haber sido transformados y urbanizados de conformidad con las determinaciones de ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico.
Dentro del Suelo Urbano podemos distinguir diferentes categorías, en concreto son: Suelo urbano consolidado y Suelo urbano No consolidado.
¿Qué es el Suelo Urbano Consolidado?
El suelo Urbano Consolidado es aquel que está integrado por los terrenos que cumplen las condiciones específicas para considerarse urbanizado, es decir, (formar parte de un núcleo urbano de población o posibilidad de incorporarse, contar con servicios urbanísticos detallados, estar consolidados en dos terceras partes, haber sido transformados y urbanizados en ejecución con determinaciones del planeamiento urbanístico). También son suelos urbanos consolidados aquellos terrenos urbanizados o que tengan condición de solares y no sean no consolidados, y por tanto necesiten aún una transformación para cumplir las determinaciones específicas.
¿Qué es el Suelo Urbano No Consolidado?
El suelo Urbano No Consolidado, es comprendido por aquellos terrenos que aún precisan de transformación urbanística específica para cumplir con las determinaciones que transformen este terreno en consolidado. Pero ¿Qué circunstancias son parte necesaria para realizar estas transformaciones? Un Suelo Urbano no Consolidado debe transformarse ya que no cumple con requisitos específicos y por ello debe constituir vacíos relevantes que permitan la delimitación de sectores de suelo que carezcan de dichos servicios, infraestructuras y dotaciones públicas precisas, y que requieren a su vez de renovaciones urbanas que comportan un nuevo proceso urbanizador que facilite la conexión a la red de servicios e infraestructuras ya existentes. También deberá estar sujeto a una actuación de reforma interior por no contar la urbanización con todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicas con la proporción y características en relación con la edificación que existe en dicha urbanización o futura construcción. Por último, un Suelo Urbano no Consolidado, precisa aumentar y mejorar las dotaciones siempre que haya un incremento en la edificabilidad, densidad o de cambio de uso que el instrumento de planeamiento atribuya o reconozca en parcelas integradas en dichas áreas. Este incremento deberá de ser en un 10% del aprovechamiento preexistente.
¿Qué es el Suelo No Urbanizable?
La clasificación de Suelo no Urbanizable, se produce cuando dicho suelo cumple unos requisitos específicos para ello. Son muchos los requisitos para clasificar en esta categoría por parte del Plan General de Ordenación Urbanística.
Son suelos no urbanizables aquellos que cumplen la condición de ser considerados bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres y por ello se deberá preservar sus características. Igual ocurre con los sujetos a algún régimen de protección por parte de la administración, como pueden ser la preservación de la naturaleza, la flora, y fauna, patrimonio histórico o cultural. Aquellos suelos que pertenezcan a algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de sus características. Suelo necesario para la protección del litoral, o ser objeto de protección o mejora del paisaje, patrimonio histórico y cultural y de utilización racional de recursos naturales. También será considerado suelo no urbanizable, aquel que se considere necesario para preservar el carácter rural de la zona, determinado por razón de su valor, agrícola, ganadero, forestal, cinegético o análogo. Aquel que constituya soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados en su origen al medio rural. También será considerado como suelo no edificable aquel que necesite mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de estructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público, aquellos que presenten riesgos ciertos de erosión, desprendimiento, corrimientos, inundaciones y otros riesgos naturales. y por último estarán determinados como suelos no Edificables, aquellos donde existan actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o medioambientalmente o por razones de salud pública sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanización y aquellos que se considere improcedente su transformación por su sostenibilidad, racionalidad y condiciones estructurales del municipio en concreto.
Debemos advertir que dentro de cada Plan General de Ordenación Urbanística, puede establecerse dentro de las condiciones para clasificar el Suelo como no Urbanizable diversas especificaciones como Suelo no urbanizable de especial protección.
¿Qué es el Suelo Urbanizable?
Para determinar el Suelo Urbanizable, el Plan Ordenación Urbanística y en su caso el Plan de Ordenación Intermunicipal especifican este tipo de suelo cuando se cumplen las siguientes características, pudiendo ser dentro del suelo urbanizable de tres tipos o categorías: suelo urbanizable ordenado, suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado. Es suelo urbanizable ordenado, es el integrado por los terrenos que forman el o los sectores para que el Plan determine directamente la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución en función de las necesidades y provisiones de desarrollo urbanístico municipal. El suelo urbanizable sectorizado, deberá ser el que esté integrado por los terrenos suficientes más idóneos para absorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística. Este plan delimietará uno o más sectores, y fijará las condiciones y los requerimientos exigibles para su transformación mediante él o los peritnentes Planes Parciales de Ordenación. Desde la aprobación de su ordenación detallada este suelo pasará a tener consideración de suelo urbanizable ordenado. En último lugar, está el suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Esta categoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales del municipio, así como la capacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible.
